Le diagnostic de performance énergétique (DPE)fait débat sur l’indépendance, la fiabilité et la responsabilité. La ministre concernée , NKM, a donc annoncé avec la fédération , la FIDI, des diagnostiqueurs qu’une réforme est en cours . Depuis son obligation d’affichage dans toutes les annonces immobilières d’un bien immobilier en janvier 2011, le DPE, qui existe pourtant depuis 2006, est devenu un véritable enjeu, renforcé par son lien à l’octroi du Prêt à Taux Zéro+ au primo accédant. Etat des lieux avec DirectGestion
Ce DPE, qui permet de classer en 7 échelles la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre d’une habitation – un des outils découlant du protocole de KYOTO et relancé par le Grenelle de l’Environnement, visant à améliorer la performance énergétique des bâtiments – requiert des outils déjà en soi complexes à harmoniser. Ces deux nouvelles donnes ont précipité un mouvement de pressions exercées sur les diagnostiqueurs par les propriétaires et fragilisé un dispositif pourtant essentiel à la connaissance de l’habitat français, 1ère étape pour son amélioration.
Les deux sources de problèmes du DPE
Les sources intrinsèques
Actuellement les DPE sont effectués suivant :
•La méthode 3CL par différents logiciels du commerce qui doivent respecter des algorithmes définis réglementairement.
•Des méthodes plus précises de simulation dynamique qui sont définies par arrêté.
•La prise en compte des factures réelles.Ces dispositifs ont permis, dans l’ensemble, de produire des diagnostics réalistes et à coût très faibles pour les propriétaires – de 40 à 80 € TTC quand ils sont réalisés avec d’autres diagnostics et 80 à 200 € TTC quand ils sont réalisés indépendamment des autres diagnostics. Ces dispositifs ont permis, dans l’ensemble, de produire des diagnostics réalistes et à coût très faibles pour les propriétaires – de 40 à 80 € TTC quand ils sont réalisés avec d’autres diagnostics et 80 à 200 € TTC quand ils sont réalisés indépendamment des autres diagnostics.
Mais ils conduisent à des écarts de résultats, à la fois suivant les diagnostiqueurs et avec la réalité, qui proviennent :
•Des différentes méthodes pouvant être utilisées
•Des hypothèses de données d’entrées faites par les diagnostiqueurs par les propriétaires Il en résulte une incompréhension du consommateur et un doute sur sa fiabilité.
Les sources extrinsèques
•L’affichage récent du DPE dans les annonces immobilières.
•La dépendance du montant du PTZ+ au classement énergétique. Il entraine une pression intolérable des propriétaires, de leurs mandataires éventuels et même des acquéreurs sur les diagnostiqueurs en vue « d’arranger » le DPE pour bénéficier du montant maximal du PTZ+.
•La dépendance, dans certains cas, du DPE aux déclarations du propriétaire, non vérifiables et non opposables (ex : l’épaisseur de la laine de verre dans des combles non accessibles).
Les propositions de la FIDI
Forte de son expertise terrain, la FIDI, Fédération Interprofessionnelle du Diagnostic Immobilier, principale organisation professionnelle qui rassemble plus de 1 200 diagnostiqueurs, travaille à son perfectionnement, et, en collaboration avec le Gouvernement, propose des solutions dont certaines peuvent être applicables à court terme.
Il n’y a pas de solution unique pour redresser cet état de fait. L’ensemble des mesures préconisées par la FIDI vise à améliorer :
•le dispositif technique du DPE,
•la « qualification » de la profession de diagnostiqueur,
•et le cadre « politique » contextuel du dispositif.
Parmi ces solutions, certaines peuvent être applicables à court terme (2 à 3 mois).Celles qui visent à relaxer la pression qui est faite sur le diagnostiqueur pour « arranger » la classe énergie.
En effet, tous les acteurs de la transaction ont, contrairement aux autres diagnostics, le même intérêt à obtenir une classe au plus égale à D pour obtenir le PTZ maximal du côté de l’acquéreur mais aussi pour le vendeur d’augmenter ses chances de vendre son bien. Cette pression est plus forte sur les biens à faible valeur qu’à forte valeur. Deux pistes peuvent alors être étudiées :
•Avoir une dégressivité modulée du montant du PTZ+, passer de la dégressivité actuelle A, B, C, D (20%), E,F (10%) , G (5%) à une dégressivité moins forte. Par exemple A, B, C, D (20%), E (15%), F (10%), G (5%)
•Lier le montant de l’ECOPTZ, utilisable après une acquisition, au montant du PTZ+ en sens inverse. Par exemple suivant le PTZ+ demandé A,B,C,D (20%), E (15%), F (10%), G (5%), l’ECOPTZ possible serait limité à A,B,C,D (25%), E (50%), F (75%), G (100%) du montant maximal actuellement alloué (alors préférentiellement majoré par rapport au dispositif classique).
Outre que ce dispositif suit une certaine logique, un bien mal classé qui ne bénéficie d’un PTZ+ élevé pourra bénéficier d’un ECOPTZ élevé, ce qui est potentiellement intéressant pour les acquéreurs et va dans le sens d’une amélioration du parc. De ce fait, l’avantage pour un acquéreur d’un bien avec un bon classement n’est plus si évident, en lui permettant de mieux financer les travaux dans un bien mal classé et à travers cet investissement apporter une valeur ajoutée à ce bien.
Celles qui visent à sanctionner ou fragiliser la situation d’une classe énergie qui aurait été arrangée, par des rapports de diagnostics plus précis et des contrôles
•Responsabilisation du diagnostiqueur : La FIDI propose que l’ensemble des données ayant servi à établir le DPE soit listé en annexe du rapport,, descriptif précis des différentes surfaces et liaisons du bâtiment,, système de ventilation, système de chauffage et ECS, énergie renouvelable …
•Responsabilisation de l’acquéreur : Prévoir des contrôles à posteriori avec retrait des avantages liés PTZ+ en cas de fausse classe énergie. L’avantage donné au PTZ+ devrait alors être restitué par l’acquéreur qui devrait alors se retourner contre le vendeur pour être indemnisé du préjudice, lequel se retournerait contre le diagnostiqueur (soulève le problème de l’étendue de la non opposabilité du DPE inscrite au dernier alinéa L271-4 du code de la construction et de l’habitat.
•Responsabilisation du vendeur : dans l’annexe du DPE les données d’entrée seront justifiées (« mesurage, observation ou décision du diagnostiqueur », « valeur par défaut », « déclaration du propriétaire ») ; Dans certains cas le propriétaire prendra la responsabilité d’une fausse déclaration et des éventuels préjudices.
Les autres mesures
Harmoniser et mettre en cohérence les méthodes de calculs avec les autres méthodes liées à la rénovation énergétique
Développer un moteur de calcul commun qui sera fourni aux éditeurs de logiciels qui réalisent les interfaces d’entrée sortie afin d’éviter les divergences entre les logiciels
Harmoniser méthodes et les formats de rapports suivant les situations : ventes, locations, neuf
-Actualiser les prix d’énergie
-Qualifier la compétence des diagnostiqueurs par :
•Une formation obligatoire minimale et réglementaire définie pour les nouveaux diagnostiqueurs, avec des formateurs thermiciens du bâtiment.
•Une certification de compétence efficace, à 2 niveaux (niveau 1 : logements chauffés individuellement et méthodes de factures en chauffage collectif – Niveau 2 : tertiaires et immeubles avec chauffage collectif) avec un examen de certification de difficulté harmonisée au niveau national sous contrôle du ministère et des organisations professionnelles.
Source:
Direct gestion
www.lafidi.fr
