Comment faire d’un frein fiscal actuel un ressort immédiat ? M. Purcha, Ingénieur conseil en construction habitat résidentiel, ex-membre de la Cour des Comptes, propose de réformer le bail rénovation existant vers un bail rénovation-extension des bâtiments. Le nombre de nouveaux logements du grand Paris pourrait augmenter significativement et les économies d’énergies aller dans le sens des objectifs de réduction du “Plan Climat” présenté par B.Delanoë.
La ministre du logement, Christine Boutin, a déjà demandé “Combien de m2 cela pourrait représenter” en autorisant tous les propriétaires à surélever d’un étage leurs immeubles. M Purcha va plus loin et propose à Mme Nathalie Kosciusko-Morizet, secrétaire d’Etat chargée de l’Ecologie, de soumettre ce projet de réforme fiscale au Grenelle de l’Environnement. Explications recueillis par Domoclick.
Domoclick : Quel constat faites vous face à nos logements énergivores et quelles solutions proposez-vous ?
M. Purcha : Actuellement, dans nos villes, de nombreuses constructions n’exploitent pas toutes les possibilités permises par l’urbanisme. Par ailleurs, pouvoir mettre d’accord tous les syndics de propriétés sur un projet n’est pas simple. Et il y a des répercutions fiscales existantes qui freinent et bloquent toutes discussions.
Domoclick : Quelles propositions faites-vous au Groupe 1 du Grenelle de l’Environnement et aux ministères concernés, en particulier , à M. Borloo et Mme Boutin ?
M. Purcha : L’idée est de permettre l’extension de ces constructions par un nombre de mètres carrès supplémentaires, soit en hauteur, soit horizontalement. Le montant de la contrepartie de ces autorisations seraient utilisés pour moderniser les bâtiments dans les domaines des économies d’énergie. Toutes les économies, non seulement l’isolation mais également la production d’énergie, l’utilisation de l’eau chaude sanitaire et un meilleur confort acoustique.
Domoclick : Fiscalement, comment le “dispositif” d’une telle réforme pourrait se mettre en place ?
M. Purcha : L’avantage fiscal est lié à ce “bail rénovation-extension” qui serait non pas l’élément bloquant mais l’élément incitatif à réaliser l’opération. D’autant plus que dans un certain nombre de villes, le fait de demander les autorisations en hauteur est souvent pénalisés par une taxe spéciale. Alors que ce coût est presque équivalent à l’achat d’un terrain.
Domoclick : Vous vous rapprochez de ce qui se fait au Royaume-Uni où les particuliers paient une taxe élevé en cas de déménagement pour les inciter à réaliser des extensions et favoriser la concentration urbaine.
M. Purcha : J’espère qu’en France, on va rendre possible cette solution incitative. Le bail rénovation existe, ne pose aucun problème et je ne vois pas pourquoi on ne pourrait pas avoir un contrat proche de ce type.
Domoclick : Pratiquement, comment cela fonctionne pour les copropriétés ?
M. Purcha : Les copropriétaires avec leur syndic donneraient l’ autorisation à un constructeur d’augmenter le nombre de m2 habitables en contrepartie du droit serait utilisé pour réaliser les travaux d’extensions du bâtiment. Fiscalement, l’opération serait blanche à un instant T pour les copropriétaires avec un gain sur les dépenses énergétiques immédiates qui profiteraient à l’ensemble du bâti et un gain potentiel en capital car leurs m2 couteraient beaucoup plus cher après qu’avant. Techniquement, cela est possible en ossature bois et par une isolation extérieure, bien plus efficace q’une isolation par l’intérieure, sans géner les occupants pendant les travaux.
Domoclick : Votre proposition répond à la fois à l’exigence d’efficacité énergétique des bâtiments dans l’objectif Facteur 4 et au besoin de construction de nouveaux logements…sans l’emprise foncière ?
M. Purcha : Vous avez bien résumé. Et c’est une proposition plus large dans le domaine du droit de la construction.
Domoclick : Pourrait-on appliquer le même principe aux maisons individuelles ?
M. Purcha : Oui, on pourrait l’appliquer pour l’habitat individuel et on obtiendrait une offre de logements supplémentaires en locatif. En banlieue, par exemple, plusieurs pavillons feraient de petits collectifs. Toujours dans le cadre de ce bail à rénovation qui pourrait comporter également une extension.
Domoclick : Voyez-vous des freins à votre proposition, notamment face aux réglementations des Bâtiments de France ?
M. Purcha : Il n’y a pas de frein particulier en dehors des zones où les Bâtiments de France interviennent déjà.
Domoclick : Vous êtes ancien fonctionnaire, quel accueil pourrait avoir votre démarche ?
M. Purcha : L’administration est très friand d’idées nouvelles, particulièrment dans le contexte actuel d’efficacité énergétique des bâtiments. Ce que je propose c’est d’exploiter l’élément fiscal comme déclencheur positif et incitatif, non pas négatif.
Domoclick : Avez-vous fait une évaluation du parc supplémentaires ?
M. Purcha : Je n’ai pas fait d’évaluation mais le résultat serait significatif. Théoriquement, dans le grand Paris, on pourrait doubler le nombre d’habitants quand on voit le nombres d’immeubles qui ne sont pas à leur hauteur maximum dans la plupart des quartiers.
Interview exclusive Domoclick réalisée le 20 septembre 2007.
Rapport Pelletier sur l’Amélioration énergétique du parc de Logements existants :
http://www.anah.fr/actualite/infos/pdf/SyntheseRapport-20-09-07.pdf
