Annoncée et espérée, la baisse des taux de crédits immobiliers est désormais confirmée. Tu as ton taux bas ? La bonne nouvelle pour les prétendants à l’achat, se précise partout en France. Le courtier Meilleurtaux.com mettait à jour le 17 avril dernier son palmarès des taux de crédit immobilier dans les dix plus grandes villes de France. Un classement qui, dans la droite lignée des prévisions enregistrées ces derniers mois, devrait continuer à encourager les acquéreurs potentiels à franchir le pas. A l’exception de Nice et Lyon, l’ensemble des grandes agglomérations hexagonales affiche maintenant des taux d’intérêts allégés. Et si Strasbourg, la plus timide, ne compte que 0,05 % de baisse, Paris, championne de cette chute des prix, enregistre un recul de l’ordre de 0,30 %. Une baisse liée au profil des emprunteurs.
Les raisons de cette poursuite de la baisse du taux moyen des prêts immobiliers ? Alors qu’elles empruntent elles-mêmes aujourd’hui à des indices plus favorables, les banques n’ont pas manqué de noter un changement majeur quant au profil des souscripteurs. Les primo-accédants et les ménages les plus modestes ont en effet, en ces temps de difficultés économiques, très largement cédé leur place aux foyers plus aisés, justifiant d’un apport confortable et d’une capacité de remboursement plus rapide. Or, c’est précisément ce raccourcissement des durées de remboursement qui explique la baisse du taux moyen pratiqué par les enseignes bancaires. Attention donc à ne pas se réjouir trop vite des palmarès publiés en ce printemps 2012 : mieux vaux donc, pour en profiter, bénéficier d’une situation financière déjà confortable. Mais les taux fixes et variables peut permettre d’obtenir un coût du crédit plus intéressant.
COMBIEN ? QUAND ? POURQUOI , COMMENT ?
Vous aurez essentiellement à choisir entre un crédit à taux fixe et un crédit à taux révisable. Tout dépend de la durée du prêt, de la différence de taux entre les deux offres, et de votre capacité à accepter une certaine dose de risque.
Le taux fixe : la sécurité assurée
Dès la signature du crédit, vous connaissez le taux qui vous est consenti pendant toute la durée du crédit. Il ne subira aucune variation et restera imperméable à toutes les fluctuations des marchés financiers. Résultat, vos mensualités restent constantes durant tout le prêt. A titre d’exemple, si vous empruntez aujourd’hui 120 000 euros à 4,20 % assurance comprise sur 20 ans, vous rembourserez toujours 740 € jusqu’à la fin de votre crédit. En cas de haut niveau des taux d’intérêt, ils sont moins conseillés, car même si les taux de marché baissent beaucoup, votre crédit restera toujours au taux auquel vous avez souscrit et vous ne pourrez profiter d’aucune de ces baisses. Mais dans une période où les taux d’intérêt sont plutôt bas, ils permettent de jouer la sécurité.
Bon à savoir :
Les banques ont introduit une certaine souplesse dans leurs prêts à taux fixe. Il est en effet possible de faire varier le montant des mensualités de remboursement à la hausse ou à la baisse. Cette souplesse peut s’avérer très appréciable. Elle permet de coller aux évolutions des revenus du ménage. A la hausse lorsque les charges diminuent ou les revenus progressent. A la baisse lorsque les charges augmentent ou les revenus chutent. Sachez qu’avant de diminuer la mensualité, il faudra l’avoir augmenté auparavant, et qu’alléger la mensualité rallonge la durée du crédit et donc son coût.Renseignez vous bien sur les conditions de la modularité, car elles varient d’un établissement à l’autre et le service est parfois payant.
Taux révisables : moins chers mais plus risqués
Les crédits à taux révisable voient leur taux varier chaque année en fonction d’un indice, le plus souvent l’Euribor (taux interbancaire européen). Et, selon les fluctuations du taux, à la hausse ou à la baisse, le montant des mensualités ou la durée du prêt augmente ou diminue.
A condition d’avoir un différentiel d’au moins un point avec le taux fixe, le prêt variable peut s’avérer payant sur une courte durée (prêt de 5 à 7 ans). En effet, c’est au cours des premiers mois que l’essentiel des intérêts est payé et que vous pourrez économiser sur le coût du crédit. En revanche il est à proscrire si vous recherchez avant tout la sécurité ou si votre budget est très serré.
Il existe deux grandes familles de crédits à taux révisables :
Les crédits dits à taux révisables « purs »
Ce sont les plus risqués, car ils ne sont dotés d’aucun garde fou en cas de hausse. En clair, toutes les augmentations de l’indice se répercutent sur le taux et les mensualités de remboursement selon des mécanismes complexes : dans un premier temps, la mensualité du crédit augmente sans pouvoir toutefois dépasser une certaine limite le plus souvent (évolution de l’indice INSEE du coût de la vie, par exemple) et, dans un second temps, si cela ne suffit pas, la durée du prêt est allongée.
Les crédits révisables à taux « capés »
Ce sont les plus fréquemment offerts par les banques : ils sont plus protecteurs pour l’emprunteur, puisqu’ils sont assortis d’un plafond ou cap en cas de hausse. Cap qui correspond à un seuil qu’ils ne pourront jamais dépasser tout au long de la vie du crédit.
A titre d’exemple un crédit consenti à 3,85 % hors assurance et muni d’un cap d’un point ne dépassera jamais 4,85 % même si les taux d’intérêt s’envolent à 8 ou 9 %. Certains prêts ne prévoient aucun butoir en cas de baisse, tandis que d’autres fixent le même cap en cas de baisse que de hausse.
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