FINANCEMENT de la maison individuelle : le PTZ+ peut-il booster le marché ?

Après le sévère « trou d’air » de septembre 2008 à avril 2009, la reprise, qui s’est révélée forte, voire brutale, notamment à partir d’août 2009, a porté essentiellement sur la primo accession populaire. C’est le constat porté par l’UMF (Union des Maisons Françaises) dans son point de conjoncture à début 2011. Le ralentissement se fera-t-il donc aux dépens des primo-accédants modestes ? L’analyse de DirectGestion.

La reprise s’est ensuite confirmée en 2010 grâce aux mesures exceptionnelles du plan de relances et au maintien des aides de l’Etat jusqu’à la fin de l’année. Mais cette embellie reste désormais suspendue à l’évolution des taux d’intérêt et à l’efficacité du ciblage du nouveau dispositif PTZ+. Avec plus de 450 000 logements autorisés en 2010, le nombre de l’ensemble de logements autorisés enregistre une nette hausse de 15,1%, avec, pour la construction neuve, qui représente plus de 87% des logements, une progression de +14,7%. De leur côté, les mises en chantier, qui s’élèvent à 346 000, enregistrent une progression de +3,5%.

Pour l’année 2010, l’indice Markémétron (qui mesure, bien en amont des permis de construire et des ouvertures de chantier, les ventes) signale des ventes de maisons en diffus en nette croissance de +15% par rapport à 2009. Les très fortes hausses observées sur les deux premiers trimestres de l’année (+32% et +22%) ont été cependant suivies d’une croissance plus mesurée aux 3ème et 4ème trimestres (+8% et +5%). Cependant, cette croissance n’a porté que sur la primo-accession modeste, marché fortement soutenu ces deux dernières années par les aides publiques ! Malgré la spectaculaire reprise enregistrée depuis août 2009, le marché reste en dessous de celui de 2006 (année de référence en matière de haute conjoncture). Enfin, sur l’année 2010, le nombre de ventes de maisons individuelles est en croissance sur toutes les régions mais avec de fortes disparités : les ventes des régions de l’Ouest et du Centre-Est sont en fortes hausses (+22% en moyenne), tandis que celles sur les régions de l’Ile de France, du Bassin Parisien et de la région Paca n’enregistrent que des croissances à un chiffre (+6% en moyenne).

Un marché 2011 suspendu à l’évolution des taux d’intérêts et à l’efficacité du ciblage du nouveau PTZ+.
Les taux ont déjà commencé à frémir à la hausse depuis fin 2010 (entre 0,25 et 0,30) et le marché principal des constructeurs, centré sur les primo-accédants, est directement impacté par cette évolution. Même si ce marché conserve des fondamentaux solides – à savoir l’immense retard en logement, dont le besoin annuel est estimé à environ 400 000 – il est évident que les foyers les moins solvables (< 2300 € mensuels) vont subir directement et successivement la fin du doublement du PTZ, la fin du Pass foncier assorti de la TVA à 5,5% qui étaient les principaux éléments " solvabilisateurs ". Dès lors, il est fort probable que le marché retrouve une physionomie traditionnelle où la primo accession très sociale sera nettement plus difficile. Or, c’est pourtant dans cette population que se trouve le plus grand réservoir d’accédants potentiels et la plus grande aspiration à la maison. La capacité du PTZ + à favoriser un passage de 56 à 66% de propriétaires reste à démontrer. A ces perspectives, s’ajoute la crainte, mise en lumière dès septembre 2010 par l’Union, d’une hausse des prix de l’immobilier dans l’ancien et dans le neuf, notamment sur le foncier, en zones tendues. Une hausse d’un point de taux d’intérêt, (de 3,5 à 4,5%) conduirait à une perte potentielle de 17 000 accédants en maison. Toutefois, les simulations sur ces hypothèses, montrent l’impact positif du PTZ+ grâce à son universalité (tout primo accédant y a droit ce qui réduit les cas de figures d’un recours aux seuls emprunts bancaires sans PTZ), mais aussi grâce aux majorations BBC qui ont été obtenues pour la zone C, suite aux propositions de l’Union des Maisons Françaises. Ainsi, quand on observe l’effet taux et l’effet PTZ+ BBC, on constate deux impacts croisés : l’effet taux est gommé pour partie par l’effet PTZ+ BBC, qui, avec des montants supérieurs, vient corriger l’impact négatif de l’effet taux. DirectGestion: http://www.directgestion.com/sinformer/dgmag