Copropriétés : Les 15 propositions de l’UNPI et sa pétition avant les élections Présidentielle misent sur l’emploi et l’offre locative.

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Le président de l’UNPI, Jean Perrin a reçu le 12 avril d’ Emmanuel Macron, candidat à la Présidentielle, un courrier officiel de sa part en réponse au lancement de la pétition pour interpeller les candidats sur la propriété. Grâce aux chambres régionales de l’UNPI qui se sont mobilisées (20814 signataires/2 semaines). Au regard des demandes de l’UNPI, cette lettre est un 1er pas qui montre que les propriétaires comptent. Il y a dans les propositions du candidat des avancées comme « le bail mobilité ». Mais cela ne suffit pas et ne répond pas totalement aux attentes des propriétaires. Le resserrement de l’ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière n’est pas convainquant et stigmatisant. L’UNPI demande sa suppression totale dans son engagement pour la défense des propriétaires et rappel que l’immobilier est créateur d’emploi et développe l’offre locative ! indispensable à l’équilibre emploi-transport-logement. Présentation des motivations de l’UNPI avec ses 15 propositions avant les élections Présidentielle 2017.

Immobilier, bientôt la seule « richesse » des Français ?

La proposition d’Emmanuel Macron de restreindre l’ISF aux seuls biens immobiliers inquiète les professionnels du secteur, qui dénoncent une forme de discrimination. Il affichait, dès le début de la campagne, une « préférence pour le risque face à la rente » . Emmanuel Macron a pourtant déconcerté les propriétaires. L’ISF version En marche !, c’est un « ISF immobilier ». Tous les placements financiers sortiraient de l’assiette de l’impôt, mais l’immobilier y resterait conclut Challenges dans son édition du 27 avril.

Vue aérienne d'un quartier de Neuilly/Bois de Boulogne Billancourt
Vue aérienne d’un quartier de Neuilly/Bois de Boulogne Billancourt

Les seuils et les taux d’imposition, eux, ne changeraient pas, et l’abattement de 30 % appliqué à la résidence principale demeurerait également (on est aujourd’hui redevable de l’ISF à partir de 1,3 million d’euros de patrimoine taxable, mais les 800 000 premiers euros ne sont pas imposés). Les recettes de l’Etat au titre de l’ISF, qui étaient de 5,2 milliards d’euros en 2015, seraient ainsi divisées par deux. Il y a deux façons d’accueillir la nouvelle. La première consiste à se dire que le simple fait d’éliminer l’épargne financière de l’ISF suffit à baisser le patrimoine taxable d’un grand nombre de redevables, donc à diminuer leur impôt, voire à les faire sortir de l’ISF. La seconde consiste à regretter une forme de distorsion entre les propriétaires et les autres. « C’est une discrimination contre la détention immobilière , déplore Jean Perrin, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers. Les épargnants comprendront que l’immobilier n’est pas avantageux et ils cesseront d’investir. » Et de rappeler que, « depuis la loi Alur, le secteur du logement a déjà perdu beaucoup d’emplois ».

Les méfaits économiques selon l’économiste Michel Didier

Pour l’économiste Michel Didier, auteur d’un ouvrage sur la taxation du capital, « on conserve une double taxation des propriétaires, sur le revenu et sur la détention » . Selon lui, le système actuel est un peu absurde : « En même temps qu’on les taxe, on veut les inciter à investir avec le Pinel et d’autres dispositifs. Il serait plus simple et plus lisible de ne pas taxer la détention et de mettre fin aux niches fiscales pour les propriétaires. » Au-delà des effets économiques, Jean Perrin, à l’UNPI, regrette « un problème d’état d’esprit à parler de “rente immobilière”. Nous ne pouvons pas accepter que la personne qui prétend aux plus hautes fonctions pense qu’être propriétaire c’est gagner de l’argent en dormant. Etre propriétaire, c’est une prise de risque, c’est du suivi, c’est de la gestion, ce sont des travaux et c’est donc de l’activité en France, non délocalisable » . Il a d’ailleurs prévu à l’attention de ses membres une pétition à adresser au candidat : « Mobilisez-vous contre la stigmatisation des propriétaires et la surtaxation de l’immobilier ».

Accumulation fiscale

Si les propriétaires sont sur le qui-vive, c’est que l’immobilier est l’un des actifs les plus taxés. Prenons l’exemple d’un contribuable avec un « petit » ISF (0,70 %, entre 1,3 million et 2,7 millions d’euros de patrimoine) mais taxé, pour ses revenus, à la tranche marginale d’imposition (41 %). S’il détient un 40-mètres carrés dans Paris (valeur libre de 360 000 euros) qui lui rapporte chaque mois un revenu (plafonné) brut de 1 100 euros, il aura 13 200 euros de revenus annuels. Sur cette somme, en tenant compte de l’ensemble des abattements, il paiera sur le revenu 5 220 euros (41 % d’impôt et 15,5 % de prélèvements sociaux), ainsi que 2 016 euros d’ISF. Avant même d’acquitter la taxe foncière, son impôt sur ce bien représente 54,8 % des revenus. Si le patrimoine du propriétaire est supérieur à 2,57 millions, l’ISF sur cet appartement sera de 2 880 euros, soit 61,3 % de taxation. Il faut en plus compter, entre l’achat et la revente, les frais de mutation (également appelés « frais de notaire »), la taxe foncière annuelle, et un éventuel impôt sur la plus-value si le bien est revendu avant sa trente et unième année de détention. Une accumulation qui irrite. Ici, détenir un appart de 88m2 à Neuilly sur Seine peut suffire à devenir redevable de l’ISF.

Pourtant, en même temps qu’il propose de cantonner l’ISF aux biens immobiliers, Emmanuel Macron propose une autre mesure qui devrait rassurer les propriétaires : instaurer, sur tous les revenus du patrimoine, une « flat tax » de 30 %. Appliquée aux revenus fonciers, elle devrait faire considérablement baisser l’addition. Ainsi, pour nos propriétaires, l’ISF resterait le même mais l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux passeraient de 5 220 à 2 772 euros. Et pourtant, l’annonce de cette mesure ne suscite pas l’enthousiasme. « Si l’ISF immobilier est maintenu, cela n’a rien d’une flat tax, tempête Jean Perrin, puisqu’il y a toujours une double taxation ! »
Richesse « subie »

Le syndrome du champs de patates de l’île de Ré (17)

En maintenant l’ISF pour l’immobilier, Emmanuel Macron cultive aussi le syndrome du « champ de patates à l’île de Ré ». Ce phénomène n’est pas nouveau : voilà quinze ans que les détracteurs de cet impôt dénoncent les situations absurdes, comme celles des propriétaires d’un terrain devenu constructible dans une zone où le foncier est très cher. Dans une version moins caricaturale, pour certains propriétaires, le simple fait de détenir une belle résidence principale suffit à basculer dans l’ISF. Ainsi, des personnes qui ont acquis un grand logement pour un prix dérisoire dans un quartier dont les prix ont explosé sont aujourd’hui redevables. Rappelons que les prix des biens parisiens ont progressé de 204 % depuis début 2000.

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Les 15 propositions de l’UNPI

Dans le cadre des élections présidentielles, l’UNPI a élaboré 15 propositions pour inspirer les programmes des candidats à la Présidence de la République que le président de l’UNPI, Jean Perrin, a présentées le 7 décembre:

-Revenons à la liberté contractuelle !
La liberté contractuelle doit aussi se concrétiser par un recul du formalisme imposé pour la rédaction de l’acte de caution. L’engagement de la caution devrait être valablement souscrit par une simple signature sous la mention “bon pour caution”.

-Insalubrité
Le principe du contradictoire doit être institué dans la procé- dure de constat d’insalubrité ou d’indécence des logements. Actuellement, le locataire peut faire intervenir les services d’hygiène pour un constat d’insalubrité ou d’indé- cence. Or il est injuste que le bailleur ne soit pas convoqué lors de l’établissement du prérapport d’indécence ou d’insalubrité. Le principe du contra- dictoire est violé, ce qui favori- se la mauvaise foi du locataire.

Procédure d’expulsion
Les procédures d’expulsion doivent être accélérées et réduites à 9 mois en suppri- mant la faculté pour le juge d‘allonger les délais d’expulsion jusqu’à 3 ans. Les locataires insolvables doivent être relogés dans le parc HLM. Par ailleurs, à titre préventif, il faut créer un fichier des incidents de paie- ment ayant donné lieu à jugement d’expulsion.

Baux commerciaux
La loi Pinel de 2014 a créé un nouveau dispositif de plafonnement du déplafonnement
propose de renforcer le pou- Investissement locatif voir du conseil syndical, de Le développement du parc
Les propositions de l’UNPI abordent les baux d’habita- tion, les baux commerciaux, la copropriété, mais aussi la fiscalité et les aides au logement.Visant à revenir sur les effets désastreux de la loi Alur et à redonner de la vigueur à la liberté contractuelle, l’UNPI propose d’abroger le volet locatif de la loi Alur.

Libérer les rapports locatifs
Quel est l’intérêt de l’enca- drement des loyers dans 28 agglomérations alors que, dans nombre d’entre elles, le marché est à la baisse ? Il faut donc abroger le volet rapports locatifs de la loi Alur. Davantage de liberté contractuelle permettrait par exemple de fixer librement la durée d’un bail d’habitation et rendrait inutile le bail type. Un bail nécessite actuelle- ment un document de 20 pages (hors diagnostics), alors qu’antérieurement, 6 pages étaient suffisantes. L’UNPI demande aussi de rétablir à 2 mois le plafond du dépôt de garantie et d’autori- ser à nouveau le chèque de réservation pour le candidat locataire.

Simplifier drastiquement les règles de majorité
En admettant par exemple une règle unique de majorité des voix des présents, de limiter la superposition des assurances obligatoires et de supprimer l’immatriculation des copropriétés. Jean Perrin explique qu’il est inutile de recenser tous les immeubles en copro- priété de France pour repérer ceux qui sont en difficulté.

Fiscalité
La baisse de la fiscalité sur la propriété immobilière doit se concrétiser par une suppres- sion de l’ISF, mais aussi par un blocage des hausses de taxe foncière. privé locatif pourrait être sou- tenu par une exonération de taxe foncière pendant 5 ans et, pour le 1er investissement, la déductibilité des annuités d’emprunt pendant toute la durée du prêt et l’octroi d’un crédit d’impôt de 20 %.

Aide au logement
Une réforme drastique doit être engagée par une sup- pression des aides à la pierre et leur remplacement par les aides à la personne. Jean Perrin souligne que l’avantage de l’aide à la personne est de s’adapter très souplement aux besoins du bénéficiaire. Elle est donc plus juste.

Stop au matraquage fiscal : la taxation des plus-values

Accès au logement public
Le logement social doit être alignée sur celle des valeurs mobilières et permettre une exonération après 8 ans de déten- tion, voire à 5 ans, en cas de vente d’un bien loué à loyer social ou intermédiaire. La déduction sur les revenus fonciers pour frais de 20 € doit être remplacée par une déduction forfaitaire de 14 %. Pour ramener la confiance envers le placement locatif, la règle fiscale doit être stabilisée.
Le logement social doit être réservé aux Français les plus pauvres, des deux premiers déciles. Or actuellement 75 % des Français peuvent prétendre à un logement public. Il faut donc fortement réduire les plafonds de
ressources d’accès au logement public. Corrélativement, il faut rendre obligatoire l’assujettissement au surloyer pour les personnes dépassant les plafonds de ressources.

L’UNPI demande de soutenir l’accession à la propriété.
Une politique du logement
ment du loyer des baux commerciaux. Ce régime est Accession à la propriété
d’autant plus injuste qu’il profite le plus à ceux dont le loyer est déjà le plus sous-évalué par rapport au mar- ché. Il faut le supprimer.
Politique du logement
Il faut aussi réduire les péna- lités de retard imposées en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, et permet- tre au bailleur de percevoir des pénalités en cas de Copropriété retard dans le paiement du
Pour améliorer le fonctionnement, il faut pour cela autoriser une exonération de taxe foncière pendant 5 ans, permettre la déduction des intérêts d’emprunt pendant 10 ans et réduire les droits de mutation pour les primo-accédants.définie au niveau national conçue pour des secteurs qui manquent de logements est inadaptée aux zones souffrant de vacance locative. Il faut donc territorialiser la politique du logement.

Source: Lettre UNPI 76 du 12 décembre 2016:
http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/664601.pdf
Domoclick.com

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