Valeur marché : Patrim, l’outil « made in Bercy » pour estimer la valeur des biens immobiliers.

Le service PATRIM « Rechercher des transactions immobilières » est une aide à l’estimation des biens immobiliers dans le cadre exclusif d’une déclaration d’ISF ou de succession, d’un acte de donation ou d’une procédure de contrôle fiscal ou d’expropriation. Ce service en ligne, créé par la Direction générale des Finances publiques (DGFiP), permet de faire une estimation au delà de la valeur vénale avec des critères précis de géolocalisation par l’IGN que vous pouvez croiser avec votre estimation personnelle. La base de données contient 20 millions de transactions réalisées sur une période de 9 ans. Plus puissant que les transactions notariales ?

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D’abord réservé à Paris et le Limousin en 2013, Patrim couvre désormais l’ensemble du territoire depuis le 2 janvier (sauf les départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte). Ce service en ligne est proposé par la Direction générale des finances publiques (DGFiP), il sert à estimer la valeur des biens immobiliers à des fins fiscales et administratives. De là à conclure qu’il s’agit de la « valeur des domaines » ce serait une erreur !

Ce service, accessible sur l’espace personnel du site www.impots.gouv.fr** porte sur les cessions d’immeubles à usage non professionnel. Il permet aux contribuables d’accéder aux données détenues par la DGFiP dans le cadre d’une procédure administrative (contrôle fiscal, procédure d’expropriation), d’un acte de donation ou encore d’une déclaration de succession ou d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Pour utiliser l’outil, il faut renseigner certains critères : type de bien (appartement ou maison par exemple), superficie, localisation, périmètre et période de recherche. Les résultats obtenus présentent une liste de ventes immobilières intervenues dans le secteur recherché sur une période donnée, ils sont également géolocalisés sur une carte.

Des conditions précises et limitées

Les informations restituées par Patrim « Rechercher des transactions immobilières » portent sur les cessions d’immeubles bâtis à usage non professionnel sur l’ensemble du territoire. Les éléments restitués proviennent d’une base de données gérée par la DGFiP et alimentée par :

> les informations issues de la publication des actes authentiques par les services de publicité foncière de la DGFiP : la nature et la date de la mutation ainsi que la valeur de l’immeuble déclarée à cette occasion, les références de publication, la surface « loi Carrez », la situation locative ;

> les informations issues de la documentation cadastrale selon les éléments déclarés par les propriétaires : la commune, la rue, la désignation du bien (appartement, maison, …) et son descriptif (matériau de construction, étage …).

Attention : les informations restituées par Patrim sont réservées à un usage personnel.

L’utilisation de ce service est limité à 50 consultations par utilisateur et par période de 3 mois. Et ce service ne couvre pas les ventes des biens situés dans les départements d’Alsace, de Moselle et de Mayotte. Les résultats sont présentés sous la forme d’un tableau qui permet à l’usager de visualiser le détail de chaque vente d’immeuble dont les critères sont comparables aux critères de recherche indiqués. Ce détail porte notamment sur le type et la superficie du bien, le prix total de la vente, le ratio prix/surface, l’étage et l’année de construction. Grâce au partenariat noué avec l’Institut géographique national (IGN), les résultats sont également géolocalisés sur une carte.

A partir de ces éléments de comparaison, l’usager établit, sous sa propre responsabilité et en faisant appel, s’il le souhaite, à un professionnel de son choix, l’estimation de la valeur vénalede l’immeuble en prenant en compte les caractéristiques propres de ce bien : ensoleillement, absence de bruit, travaux…

N’étant en aucun cas un service d’évaluation directe d’un immeuble donné, l’utilisation de PATRIM ne fait pas obstacle au droit de l’administration, dans le cadre de ses opérations habituelles de contrôle, de proposer une rectification de cette estimation. A cette occasion, à partir des informations partagées de PATRIM, l’usager pourra engager un dialogue avec l’administration sur le choix des termes de comparaison à retenir.

Soucieux de respecter le règlement de la CNIL l’administration ne peut consulter ni utiliser les données mémorisées des utilisateurs de PATRIM dans le cadre d’une procédure de contrôle fiscal ou d’un autre contrôle. On apprécie mais méfions-nous que cet outil « made in Bercy » ne fausse pas l’estimation la plus fine. Selon une enquête du mensuel Capital***, un appartement à Paris 17éme de 85m2 a été calculé à un prix moyen de 9418€/m2 alors qu’il a été estimé à 7000€/m2 par un agent immobilier du quartier qui tient compte de l’état du logement. Ce que ne fait pas Patrim.

Domoclick.com

** Démonstration du service PATRIM (Impots.gouv.fr)
http://www2.impots.gouv.fr/divers/2013/didact_patrim_usa/patrim_usager_nov_2013.htm

*** Capital , le mensuel, édition de Mai 2014:
http://www.capital.fr/immobilier

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