La dernière étude de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière s’intitule « Logement : le marché a la fièvre, l’accession est grippée ». Elle s’appuie sur un nouveau traitement de données concernant les valeurs des biens et les revenus. L’IEIF a travaillé sur huit départements d’Ile-de-France et un panel d’unités urbaines de province. L’analyse que DirectGestion commente ici, montre que l’amélioration des conditions de financement a permis de limiter la désolvabilisation des primo-accédants. Il n’empêche que la hausse des prix des logements flambe et rend de plus en plus étroite cette voie privilégiée d’accès au monde des propriétaires.
Le marché du logement est déséquilibré en de nombreux points du territoire national.
Face à une forte croissance du nombre des ménages, l’insuffisance de la construction a fait naître de fortes tensions. La flambée des prix, en particulier dans le parc existant, débouche alors sur le blocage de l’accession à la propriété.
Pourtant, une majorité de la population exprime toujours le désir de devenir propriétaire de son logement et les pouvoirs publics désirent voir ce souhait se réaliser. Dans ce contexte, il nous a paru nécessaire de regarder comment, concrètement, la possibilité de première accession à la propriété a pu évoluer au cours de la décennie passée.
En partant d’un nouveau traitement de données concernant les valeurs des biens et les revenus, nous avons travaillé sur les huit départements d’Ile-de- France et un panel d’unités urbaines de province. Le diagnostic ainsi affiné permet de mieux mesurer l’importance des difficultés et les moyens de les surmonter, avec la mise en œuvre du nouveau PTZ par exemple. L’analyse de l’IEIF montre que l’amélioration des conditions de financement a permis de limiter la désolvabilisation des primo-accédants. Il n’empêche que la hausse des prix des logements existants rend de plus en plus étroite cette voie privilégiée d’accès au monde des propriétaires. Ce qui explique le recours à un habitat pavillonnaire de plus en plus excentré pour retrouver des valeurs plus abordables, avec le risque d’une accentuation de l’étalement urbain.
L’équation impossible
Le train de l’accession à la propriété risque de ne pas être à l’heure au rendez-vous souhaité par les pouvoirs publics. Progressant souvent au ralenti dans les zones tendues (pour ne pas dire en marche arrière), il a besoin d’un nouveau moteur pour reprendre sa progression malgré la hausse des prix et, surtout, la revalorisation rapide du parc existant. L’accession à la propriété, qui implique une confrontation directe de la valeur des biens aux revenus récurrents, via la mensualité de remboursement, conduit dès lors à un grippage de l’exercice et à un décentrage de la progression du taux de propriétaires vers les ménages aux ressources les plus élevées. La chute rapide des aides personnelles aux propriétaires accédants traduit ce phénomène de « trou d’air » au niveau des ménages primo-accédants dont la solvabilisation pouvait, jusqu’au milieu des années 1990, être obtenue grâce à ce soutien de la solidarité nationale.
En Ile-de-France, où la gentrification (NDLR : processus par lequel le profil sociologique et social d’un quartier se transforme au profit d’une couche sociale supérieure. On l’appelle aussi embourgeoisement) des territoires les plus attractifs exclut les ménages modestes de l’accession à la propriété, la direction prise est bien celle de la consommation des espaces de la grande couronne et de ses ressources foncières encore conséquentes. Le parc existant, rapidement revalorisé du fait des tensions induites par la sous-production de logements neufs, devient lui-même une alternative difficile à opposer au neuf pour la première accession. Le glissement vers la grande périphérie et le pavillonnaire apparaît la seule voie réellement crédible au plan quantitatif, avec les enjeux et les coûts de transports que cela signifie. En région, le parc existant reste encore le lieu privilégié pour accéder à la première propriété, mais des évolutions de type francilien atteignent déjà les zones les plus tendues. Certes, la primo-accession n’est pas exclue : la consommation de fonciers plus excentrés pourrait permettre de trouver une solution financière équilibrée sans avoir à assouplir dangereusement les conditions de crédit.
Mais le triptyque des politiques publiques visant à la fois à faire progresser l’accession à la propriété, à soutenir la production par le maintien d’aides fiscales à l’investissement locatif et à éviter l’étalement urbain relève de plus en plus de la gageure. Il ne paraît pas possible d’atteindre simultanément les trois objectifs. Une vigoureuse politique foncière, visant à densifier et à recycler les terrains potentiellement disponibles dans la première périphérie des villes centres, sera la pierre angulaire de toute solution réellement opérationnelle. Elle seule pourra satisfaire la demande de propriété exprimée par nos concitoyens.
La rareté est donc à l’origine de déséquilibres majeurs sur le marché du logement dont les conséquences sociales, sociétales et territoriales sont inquiétantes. Quand le marché a la fièvre, l’accession est grippée… et, par contrecoup, la pression sur le locatif social devient insupportable. Un autre sujet que l’IEIF traitera dans une prochaine étude à paraître en juillet 2011.
Source: Directgestion
http://www.directgestion.com
Lire l’intégralité de l’étude, réalisée par Gilbert Emont, Senior Advisor et Nathalie Droulez, Analyste senior, et réservée aux adhérents de l’IEIF ou contacter directement Mme Hélène Bédon-Rouanet sur
www.ieif.fr.
L’Institut de l’Epargne Populaire et Foncière:
http://www.ieif.fr/